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據專家指出，當前租賃市場最大的矛盾，在於購屋價格與租金之間的差距日益擴大。胡志明市一家不動產租賃仲介公司的負責人Tran Hoang MInh先生表示，前幾年，一間約20億越盾的公寓，每月租金可達800萬越盾，年租金報酬率仍可達4–5%。但如今，轉手價格已上漲至30–35億越盾，而租金卻幾乎沒有相應增加。並指出：「房價漲幅已遠遠超前於租客的收入水準，導致租賃報酬率被大幅侵蝕。」

來自提供房屋買賣租賃情報的不動產專屬網站Batdongsan.com數據顯示，胡志明市公寓的租賃報酬率已明顯下滑，從今年第1季的3.1%降至第3季 只剩2.2%。在新冠疫情爆發之前，報酬率普遍維持在每年6–8%；到2023年已降至約4.5%，並在2024年持續下滑至接近3.6%。

越南不動產仲介協會（VARS）亦指出，目前胡志明市與河內的公寓租賃報酬率普遍低於2%，比銀行定期存款利率還低。Savills 則評估，現階段公寓的租賃報酬率僅約2%–2,5%，為多年來的最低水準。

而不動產專屬網站Batdongsan.com南部區域經理Dinh Minh Tuan則進一步指出，胡志明市的租賃報酬率已連續4年下滑，原因在於房屋售價快速上漲，而租金漲幅卻跟不上。此外，政府加強對短期出租（如 Airbnb）的管理，也明顯影響了屋主的現金流。

Dinh Minh Tuan經理表示:「如果投資公寓僅以出租為目的，投資人將面臨不少困難，因為獲得的收益無法與為取得該資產所投入的成本相匹配。」。

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Dat Xanh集團股份公司（CTCP Tập đoàn Đất Xanh）剛通過決議，開展在今年度股東大會已獲得批准以及依公司今年8月4日第17-1/2025/NQ-DXG/HĐQT號決議有關發行私募股票之配售計畫。

Dat Xanh集團將發行9,350萬股私募股票給最多20名外國專業投資者。所發行的股票將被限制轉讓1年。投資者繳納購股款的時間為今年12月1日至8日。私募價格每股18,600越盾，價格差不多是該集團股票(代碼: DXG)在12月1日的收盤價(18,400越盾)。

集團預計將從本次發售私募股票中籌集到17,391億越盾。全部資金將用於注資旗下子公司Hà An房地產投資經營股份公司，目的是讓Ha An公司對其旗下子公司Phuoc Son投資股份公司增資。之後Phuoc Son公司將使用上述資金對其子公司Hoi An投資股份公司進行增資，用於投資DatXanhHomes Parkview高層住宅—商業服務區建案。

營運方面，Dat Xanh集團今年第3季營收10,680億越盾，比去年同期增長5.4% ; 但由於銷貨成本大幅增加，毛利雖達4,696億越盾，但仍較去年同期下降7.6%。

集團在第3季的財務收入逾416 億越盾，是同期的3.2倍。且財務費用也從1,048億越盾降至623億越盾。相反地，銷售費用則從1,663億越盾增加到超過2,438億越盾；企業管理費用也比去年同期增加16.9%，超過1,224億越盾。

在扣除稅費後，Dat Xanh集團稅後利潤近1,636億越盾，是去年同期2.2倍。

今年前9月，集團的營收為22,720億越盾，比去年同期下降14.9% ; 稅後利潤達5,111億越盾，比去年同期增長109.1%。

截至今年9月底止，Dat Xanh集團有總資產超過352,097億越盾，比年初增加20.6% ; 負債總額接近162,575億越盾，增加16.3%。

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胡志明市建設廳(Sở Xây dựng TP. HCM)於今(2025)年11月10日就媒體所關注有關位於市中心2個多年未完工的建案，IFC One Saigon建案和The Spirit of Saigon建案的相關問題做正式回應。

據胡志明市建設廳表示，胡志明市人委會( UBND TP. HCM)已於今年10月15日頒布第8470/VP-ĐT號文件以及於今年10月10日轉送建設廳、財政廳(Sở Tài chính)以及西貢坊人委會(UBND phường Sài Gòn)第2998/PC-VP號公文，要求相關部門就萬盛發集團（Vạn Thịnh Phát） 前主席張美蘭女士（目前正暫時被羈押） 所提出請願希望能繼續投資並興建完成IFC One Saigon建案。

IFC One Saigon 大樓坐落在行政單位合併前的第1郡黃金地段上，佔地超過6,600平方公尺，於2008年動工興建，曾被寄予厚望完工後將成為胡志明市的建築地標。但建案在完成約80%，在2011年突然停工，之後超過10年一直處於停擺狀態。

建案經多次易主後， IFC One Saigon目前由萬盛發集團旗下成員公司Viva Land Company擁有。在張美蘭女士捲入萬盛發集團案而陷入司法困境後，建案再次被迫停工，並成為胡志明市中心的「 爛尾建築」。

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胡志明市人委會(UBND TP. HCM)剛公布有關市內獲准向外國個人和組織銷售住宅的建案名單。.名單共有23個建案。

這是胡志明市政府今(2025)年第3次公布獲准向外國人銷售住宅的建案名單。在前2次，市政府已公布65個建案，加上這次新增的23個建案，獲准向外國人銷售住宅的建案總數已達88個。其中，富美興公司 (Công ty TNHH Phát triển Phú Mỹ Hưng) 共有9個建案，主要位於胡志明市南西貢區，包括: The Panorama、Riverpark Residences、Sky Garden、Scenic Valley等。

專家表示，胡志明市政府擴大准許外國人購買住宅，這不僅有助於改善市場流動性，同時也能吸引更多高品質國際人才來該市工作。 

根據現行法規，外國人僅能購買不影響國防安全的商業住宅建案，且持有比例受限：在同一棟公寓樓內最多可購買30%單位，或在同一坊內最多可擁有250套獨立住宅。

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據電子媒體batdongsan.com.vn在今（2025）年1月份對捷運1號線濱城-仙泉（Metro Bến Thành – Suối Tiên）沿線超過60個建案週邊租屋需求所做的調查顯示，需求並不如想像的高且熱度有下降，甚至.其中多個區域的租屋需求更是比去年底大幅下滑20%-60%。

如位於平盛郡（Binh Thanh）的Sunhaw Pearl建案，1 月份的租屋需求比去年底下降了59%。另距離捷運只約800公尺的Gateway Thao Dien和The Nassim建案在今年1月的租屋需求也分別比去年底下降了68%和56%。

同樣情況還出現在其他建案，包括距離捷運700公尺的Masteri An Phu建案，在去年底租屋需求小幅上漲2%後，目前需求下降超過11% ; 距離捷運站230公尺的Thao Dien Pear建案租屋需求在去年底已下降7％，今年1月繼續下降超過20％ ; 另外是多個距離捷運500-900公尺的建案，如Masteri Thao Dien租屋需求同樣比去年底下降29%，Lavita Garden下降52%，Centum Wealth下降63%，Moonligt Residences下降 62%……。

據Batdongsan的調查顯示，今年初捷運1號線週邊除租屋需求降溫外，公寓租金也出現波動，少數建案的租金出現小幅上漲2-4%的，其餘建案租金保持平穩，部分建案的租金甚至出現比去年第3季市場熱時期下降。如Thao Dien Pearl建案，租金從2,450萬越盾，現降至2,350萬越盾（下降4％）； Gateway Thao Dien建案的租金從3,850萬越盾降至3,550萬越盾（下降 8%）…。

Batdongsan公司南區經理Dinh Minh Tuan先生表示，今年1月份捷運1號線週邊租屋需求大幅下降的原因是由於之前該地區的公寓租金已被推得太高，超出了大多數有長期租屋需求客戶的經濟承受能力。加上捷運沿線基礎設施所帶來的效益尚未達到預期，周邊許多地區仍缺乏連接道路、停車場、公園和公共事業等配套基礎設施。

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根據房地產集團DKRA今（2024）年10月份胡志明市及南邊鄰近地區的最新房地產市場報告，10月份初級市場公寓供應量來自110個建案共12,599套，比去年同期小幅下降1%。其中，胡志明市和平陽初級市場公寓供應量開分別占整體市場供應量52%和41%，繼續維持領先地位。

市場需求出現復甦跡象，10月份公寓成交量共1,571套，較去年同期增長93%。其中，大部分是在平陽和隆安所推出的新建案。

在開發成本增加壓力下，新開賣公寓售價持續走高，在一些與胡志明市接壤的省份中，建案售價比3-6個月前已上漲3-8%。

值得注意的是，胡志明市10月份新開賣的公寓每平米售價最低3千萬越盾，最高4.93億越盾，而平陽則每平米售價為2千600萬至5千900萬越盾；巴地 – 頭頓每平米售價為3千500萬至 6千100萬越盾；同奈省每平米售價為3f千300萬至4千100萬越盾；隆安每平米售價為2千100萬至2千900萬越盾。

在次級市場部分，售價和交易量都在持續回升，成交的案子多集中在已取得產權證書或正處於準備交屋階段的建案。

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Dat Xanh集團股份公司（CTCP Tập đoàn Đất Xanh）剛公布今（2024）年第3季合併財報 ，第3季營收達10,130億越盾， 同比下降17% ; 毛利較去年同期下滑15%剩5,050 億越盾 ; 稅後利潤同比下降34%，達730億越盾。

據Dat Xanh表示，由於向客戶交屋速度較慢，第3季利潤較去年同期下降。另第3季出售公寓和土地的收入僅達5,970億越盾，而去年同期則超過10,000億越盾。

今年前9月，Dat Xanh的總營收近32,040億越盾，比去年同期增長39%，完成年度營收目標（39,000億越盾）82% ; 稅後利潤達2,440億越盾，同比增長63%，超越年度利潤目標2,260億越盾。

截至今年9月30日止，Dat Xanh有總資產近288,510億越盾，較年初有小幅增長。其中，存貨占總資產48%，約138,300億越盾。未完工的房地產價值超過113,000億越盾，未完工的基本建築成本近7,160億越盾。

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越南財經新聞編譯

Keppel Land在9月30日的公告中透露，其旗下子公司Jencity將轉讓Saigon Sports City有限公司（Công ty TNHH Saigon Sports City） 的70%股權給2家越南企業，Saigon Sports City公司是Saigon Sports City建案的投資者。

其中， Jencity公司將轉讓Saigon Sports City公司35%股權給總部位於同奈省邊和市的HTV Dai Phuoc公司（Công ty TNHH HTV Đại Phước），轉讓金額約31,990 – 36,100億越盾 ; 另外的35%股權Jencity公司將轉讓給總部位於守德市的Vinobly房地產投資股份公司（Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Vinobly），交易金額約33,590 – 38,300億越盾。

因此，在Saigon Sports City公司的股權轉讓交易完成後，Keppel Land的子公司最高可獲得74,400億越盾的收入。

Saigon Sports City建案規模64公頃，是一個包括高端住宅、商業空間和體育區的複合式開發案。建案是位於守德市的Rach Chiec綜合性體育園區，於2019年底動工興建，預計2027年完工，但之後的進度並未達到投資者最初的預期。

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Bitexco集團正式宣布將轉讓旗下公司Saigon Glory（Công ty TNHH Saigon Glory）在The Spirit Saigon建案的全部出資，受讓方為Phuong Dong Hanoi房地產有限公司（Công ty TNHH Bất động sản Phương Đông Hà Nội）。

在此之前，Bitexco已將其在Saigon Glory的全部出資抵押給Techcombank，作為Saigon Glory發行的10批總價值100,000億越盾債券的抵押品。這10批債券將自2025年6月至2026年11月期間相繼到期。

另Bitexco亦表示，本次轉讓不會對持有這10批Saigon Glory債券的持有人產生任何改變或不利影響。並承諾會繼續支付在2024年9月1日至2025年6月12日期間到期債券的本金和利息以及2025年6月18日到期債劵的利息。

而受讓方Phuong Dong Hanoi公司將繼續支付於2025年6月18日到期債劵的本金以及之後到期債劵的本金和利息。

Saigon Glory公司成立於2018年6月，是頂級複合式建築物The Spirit of Saigon的投資者。該建案土地面積8,600平米，位於胡志明市黃金地段第1郡濱城市場對面。

營運方面，根據Saigon Glory在2022年所公布的財報顯示，公司虧損逾1,500億越盾且負債超過270,000億越盾。

Phuong Dong Hanoi房地產有限公司成立於2019年年中，總部位於河內市Hoan KIem郡Tran Hung Dao坊。值得注意的是，該公司也是Masteri West Heights建案（河內市Nam Tu Liem郡）的投資者。

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根據建設部（Bộ Xây dựng）的報告數據顯示，今（2024）年第2季，全國房地產庫存共17,105戶，環比下降73%。然根據多家大型房地產公司的財報，其庫存量卻增加，甚至有不少房地產企業的庫存其價值已創歷史新高，佔公司總資產的比例很高。

此外，來自Vietstock電子報的資料顯示，截至今年第2季末止，110家上市房地產公司的的庫存值達4,904,000億越盾，該庫存的大部分價值來自未完工的預售房屋和賣不出去的房子。

目前庫存價值最高的房產公司是Novaland， 庫存值超過1,420,000億越盾，佔公司總資產59% ; Khang Điền有庫存值214,580億越盾，佔公司總資產76% ; Nam Long Group的庫存值共191,650億越盾，同比增加19%，大部分是未完工的預售房屋。

另Phat Dat和Becamex IDC等其他房地產企業也已出現庫存增加的趨勢。

若把全部未上市房產公司的庫存一併計算的話，全國房地產庫存量應該更龐大。越南房地產經紀人協會（VARS）表示，在房地產庫存結構中，未完工項目產品佔大多數，且大部分是卡在法規問題。

胡志明市房地產協會主席Le Hoang Chau表示，房產企業正面臨許多障礙，包括法規問題，使企業難以繼續興建未完工之項目。且儘管銀行已調降利率，但房產企業卻因建案無法動工而造成借款無門，導致沒有收入。此外，複雜多變的法規和申辦手續也是建商向市場推出新建案的一大阻礙。

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