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根據財政部（Bộ Tài chính）的統計數據，今（2025）年前7個月，共40家企業發行私募公司債，總額達2,783,000億越盾，比去年同期增長30.9%。其中，各金融機構所發行的私募債劵總額佔73.3%，房地產企業所發行公司債佔17.7%，其他領域企業所發行公司債佔9%。

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Phat Dat房地產開發公司（CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt）剛公布今（2025）年第2季合併財報，得益於當前房地產市場在政策支持下已逐漸步入復甦階段，公司在營運上亦表現不錯。

Phat Dat公司今年第2季營收接近200億越盾，較去年同期成長141%，營收主要來自房地產轉讓、提供服務以及房地產租賃。稅後利潤達到650億越盾，較去年同期的近500億越盾增長30%。

今年前6月，公司實現營收4,580億越盾，較去年同期成長168%。稅後利潤接近1,160億越盾，同比增長13.4%。

計算至今年6月30日止，Phat Dat公司有資產總額達 242,260億越盾，較去年底小幅增長。股東權益達 118,560億越盾，累計未分配稅後利潤達20,660億越盾。

Phat Dat高層在今年年度股東大會上表示，公司目前在「新胡志明市」(經合併行政單位後的胡志明市)就擁有超過500公頃的土地儲備，接下來公司將持續重點發展「新胡志明市」與「新同奈省」地區，這些區域是在行政單位合併後的新設地區。

在「新胡志明市」擁有超過500公頃的土地儲備，將為公司帶來在規模與影響力上的顯著優勢。這一區域的都市化速度快速，區域連接的基礎建設日益完善，包括第三環狀公路、地鐵、胡志明市－木牌高速公路等項目的陸續完工…。

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據電子媒體batdongsan.com.vn在今（2025）年1月份對捷運1號線濱城-仙泉（Metro Bến Thành – Suối Tiên）沿線超過60個建案週邊租屋需求所做的調查顯示，需求並不如想像的高且熱度有下降，甚至.其中多個區域的租屋需求更是比去年底大幅下滑20%-60%。

如位於平盛郡（Binh Thanh）的Sunhaw Pearl建案，1 月份的租屋需求比去年底下降了59%。另距離捷運只約800公尺的Gateway Thao Dien和The Nassim建案在今年1月的租屋需求也分別比去年底下降了68%和56%。

同樣情況還出現在其他建案，包括距離捷運700公尺的Masteri An Phu建案，在去年底租屋需求小幅上漲2%後，目前需求下降超過11% ; 距離捷運站230公尺的Thao Dien Pear建案租屋需求在去年底已下降7％，今年1月繼續下降超過20％ ; 另外是多個距離捷運500-900公尺的建案，如Masteri Thao Dien租屋需求同樣比去年底下降29%，Lavita Garden下降52%，Centum Wealth下降63%，Moonligt Residences下降 62%……。

據Batdongsan的調查顯示，今年初捷運1號線週邊除租屋需求降溫外，公寓租金也出現波動，少數建案的租金出現小幅上漲2-4%的，其餘建案租金保持平穩，部分建案的租金甚至出現比去年第3季市場熱時期下降。如Thao Dien Pearl建案，租金從2,450萬越盾，現降至2,350萬越盾（下降4％）； Gateway Thao Dien建案的租金從3,850萬越盾降至3,550萬越盾（下降 8%）…。

Batdongsan公司南區經理Dinh Minh Tuan先生表示，今年1月份捷運1號線週邊租屋需求大幅下降的原因是由於之前該地區的公寓租金已被推得太高，超出了大多數有長期租屋需求客戶的經濟承受能力。加上捷運沿線基礎設施所帶來的效益尚未達到預期，周邊許多地區仍缺乏連接道路、停車場、公園和公共事業等配套基礎設施。

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Phat Dat房地產開發公司（CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt）剛公布2024年第4季合併財報，公司第4季營收達18,440億越盾，是2023年同期的27倍（認列平定省Bac Ha Thanh建案第1期交屋627戶營收） ; 稅後利潤3,690億越盾，同比增長30%。

2024年全年，Phat Dat公司營收達 20,170億越盾，較2023年增長3.2倍 ; 稅後利潤達5,227億越盾。儘管第4季稅後利潤有所增長，但2024年全年公司獲利仍比2023年下降了23%。

截至2024年底止，Phat Dat公司有總資產241,160億越盾，比2023年底210,680億越盾增長14.5%。其中，流動資產由2023年的169,160億越盾增加至217,060億越盾，增長28%，主要是由於存貨及短期應收帳款增加。

截至2024年底止，公司的存貨達到134,000億越盾，增加10%，集中在EverRich 2建案（35,970億越盾）；Thuan An 1 和Thuan An 2 建案（26,630億越盾）； Tropicana Ben Thanh Long Hai建案（19,930億越盾）和Phuoc Hai建案（15,240億越盾）…。

負債部分，2024年底Phat Dat公司負債126,920億越盾，比2023 年底增加了12,040億越盾。公司淨值為114,230億越盾，與2023年底相比有大幅成長。

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根據房地產集團DKRA今（2024）年10月份胡志明市及南邊鄰近地區的最新房地產市場報告，10月份初級市場公寓供應量來自110個建案共12,599套，比去年同期小幅下降1%。其中，胡志明市和平陽初級市場公寓供應量開分別占整體市場供應量52%和41%，繼續維持領先地位。

市場需求出現復甦跡象，10月份公寓成交量共1,571套，較去年同期增長93%。其中，大部分是在平陽和隆安所推出的新建案。

在開發成本增加壓力下，新開賣公寓售價持續走高，在一些與胡志明市接壤的省份中，建案售價比3-6個月前已上漲3-8%。

值得注意的是，胡志明市10月份新開賣的公寓每平米售價最低3千萬越盾，最高4.93億越盾，而平陽則每平米售價為2千600萬至5千900萬越盾；巴地 – 頭頓每平米售價為3千500萬至 6千100萬越盾；同奈省每平米售價為3f千300萬至4千100萬越盾；隆安每平米售價為2千100萬至2千900萬越盾。

在次級市場部分，售價和交易量都在持續回升，成交的案子多集中在已取得產權證書或正處於準備交屋階段的建案。

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Phat Dat房地產開發公司（CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt）剛公布今（2024）年第3季財報，公司第3季核心業務板塊，銷售和提供服務營收僅26億越盾，但透過轉讓BIDIC公司（Phat Dat持股49%）24%股份所得財務收入達1,940億越盾 。公司因此稅後獲利逾510億越盾。

今年前9月，Phat Dat公司營收達1,730億越盾，完成全年度營收目標（29,820億越盾）6% ; 稅後利潤近 1,540億越盾，完成全年度利潤目標（8,800億越盾）約18%。

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Phat Dat房地產開發公司（CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt）董事會為慶祝公司成立第20週年（公司成立於2004年9月13日），在2024年9月30日通過一項股東購房優惠政策來表達對公司股東的感謝。該優惠政策對持有公司股票5萬股以上且持有時間至少6個月（自政策細節公佈之日算起）的股東，在購買公司房地產時將可獲得8%折扣，且與個別建案的其他優惠政策（如有）同時適用。

優惠政策適用於由Phat Dat或成員公司所投資的房地產建案。首批適用此優惠政策的2個建案分別是Bac Ha Thanh都市區建案（平定）和平陽Thuan An 1和Thuan An 2複合式高層住宅建案。

當中，Bac Ha Thanh建案總面積43.16公頃，位於19號國道旁，連接Phu Cat機場和歸仁市（ Quy Nhơn）中心。該建案共有1,422戶住家。而Thuan An 1和2則是Phat Dat公司在平陽的重點建案，總面積為4.46公頃，建案位於順安市（Thuận An）中心，連接平陽大道（Đại lộ Bình Dương）。

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根據建設部（Bộ Xây dựng）的報告數據顯示，今（2024）年第2季，全國房地產庫存共17,105戶，環比下降73%。然根據多家大型房地產公司的財報，其庫存量卻增加，甚至有不少房地產企業的庫存其價值已創歷史新高，佔公司總資產的比例很高。

此外，來自Vietstock電子報的資料顯示，截至今年第2季末止，110家上市房地產公司的的庫存值達4,904,000億越盾，該庫存的大部分價值來自未完工的預售房屋和賣不出去的房子。

目前庫存價值最高的房產公司是Novaland， 庫存值超過1,420,000億越盾，佔公司總資產59% ; Khang Điền有庫存值214,580億越盾，佔公司總資產76% ; Nam Long Group的庫存值共191,650億越盾，同比增加19%，大部分是未完工的預售房屋。

另Phat Dat和Becamex IDC等其他房地產企業也已出現庫存增加的趨勢。

若把全部未上市房產公司的庫存一併計算的話，全國房地產庫存量應該更龐大。越南房地產經紀人協會（VARS）表示，在房地產庫存結構中，未完工項目產品佔大多數，且大部分是卡在法規問題。

胡志明市房地產協會主席Le Hoang Chau表示，房產企業正面臨許多障礙，包括法規問題，使企業難以繼續興建未完工之項目。且儘管銀行已調降利率，但房產企業卻因建案無法動工而造成借款無門，導致沒有收入。此外，複雜多變的法規和申辦手續也是建商向市場推出新建案的一大阻礙。

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根據財政部（Bộ Tài chính）6月份的統計資料，今（2024）年上半年，有40家企業發行私募公司債，總額共達1,102,000億越盾，是去年同期的2.6倍。其中，各金融機構所發行的債劵總額為696,000億越​​盾，佔63.2%，而各房地產企業所發行公司債佔28.6%，金額共達315,000億越盾。

從投資者結構來看，在一級市場購買所發行的公司債以機構投資人為主，佔發行量94.8%，其中金融機構和證券公司分別佔53.5%和21 .9%。剩下為個人投資者購買約5.2%。

另財政部報告同時顯示，所發行的私募公司債平均年利率為7.41%，平均期限為3.78年。此外，所發行的私募公司債中有14.5%屬有擔保公司債。

儘管如此，發行公司無法對債券持有人履行其財務義務的情況經常發生。根據財政部的資料，今年上半年，公司債券回購規模約598,000億越盾，比去年同期下降39%。

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據財政部（Bộ Tài chính）的統計數據顯示，今（2024）年到期清償的公司債總額約為3,101,310億越盾，其中房地產業到期清償的公司債總金額占35%。

另根據新韓證券越南（Shinhan Securities Vietnam）近期的分析報告統計，債券餘額超過10,000億越盾的上市房地產公司共有8家。其中，Novaland一家的公司債餘額就超過200,000億越盾，且今年到期清償的共94,020億越盾。

今年對Novaland可說是充滿挑戰的一年，面對龐大的債務，但公司的現金和現金等價物截至2023年底止僅有34,120億越盾。據了解，Novaland在銀行還有存款超過400,000億越盾，但這筆錢目前由放款給公司的銀行在管理。債務部分，到2023年底，Novaland的未償債務總額高達1,958,740億越盾。其中，貸款超過577,050億越盾，而債券餘額為386,260億越盾。

此外，今年要清償上萬億越盾到期債券的房地產公司還包括Vinhomes 、Hai Phat和Nam Long等多家企業。

越南金融數據公司FiinGroup在最新報告中指出，房地產企業今年將面臨清償到期債劵的巨大壓力，因清償總額高達1,548,000億越盾。 其中，本金為1,222,000億越盾，利息支出預估為326,000億越盾。

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