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根據胡志明市建設廳（Sở Xây dựng TPHCM）今(2026)年6月10日所公布的胡志明市房地產市場報告，今年第1季該市房地產經營活動增長5.22%，佔地區生產總值（GRDP）的3.1%，並為全市GRDP增長貢獻約2.1%。這一結果顯示，胡志明市房地產市場已呈現復甦跡象。

今年前5月，房地產業總營業額估計達126.7萬億越盾，較去年同期增長8%。今年前4月的房地產投資與經營活動的信貸餘額超過534萬億越盾，佔胡志明市房地產信貸餘額總額的34.6%，較去年同期增長逾40%。

胡志明市自今年4月初至5月26日止，獲批的新建案投資案共3個。累計今年前5月，胡志明市政府已批准11個住宅及都市區開發項目的投資，較去年同期增加5個項目，總規模約434.36公頃，總投資額超過1,187,860億越盾。其中最引人注目的是「平貴-青多」（Bình Quới – Thanh Đa）新都市區開發計畫，該計畫佔地超過423.6公頃，總投資額約為987,100億越盾(相當於37億美元)。

但值得注意的是，新的房屋供給繼續偏向高檔住宅市場，高檔住宅多達14,637單位，佔市場新建案銷售中物件近90%，而中等價位住宅僅有1,691戶且沒有1戶平價住宅，導致整體市場出現「結構性失衡」!

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根據越南瀏覽量最高的房地產網站Batdongsan的數據，今(2026)年第一季針對胡志明市和河內地塊（đất nền）的搜尋流量比去年底分別下降23%與5%。而在北部地區的北寧(Bắc Ninh)、興安(Hưng Yên)以及海防(Hải Phòng) 等市場的搜尋流量降幅則普遍為12%–15%。而在南部地區，最近才併入胡志明市，原平陽省的地塊搜尋流量下降超過 22%，原巴地-頭頓省的地塊搜尋流量下降15%。屬「熱門地區」的西寧省和同奈省等的地塊搜尋流量分別下降了2%和8%。顯示大眾對於「地塊」的關注度下降。儘管如此，但中部多個省市大眾對於「地塊」的關注度卻逆勢上升約10%至28%。

根據 DKRA Consulting的報告，今年第一季胡志明市及周邊省份共有94個地塊項目開售，提供一級市場近7,500筆地塊，但實際僅成交約224筆，吸收率僅約3%，較前一季減少50%。顯示不僅需求轉弱，市場流動性也處於極低水準。且大多數新成交主要集中在西寧等地區（原屬隆安），這些區域仍具備土地供應充足且價格相對親民的優勢。而相較之下，過去的熱門地區如同奈和胡志明市則市場買氣低迷，投資者對於地塊的關注明顯熱度下降。

實際交易情況也清楚反映出市場買氣低迷，在西寧，一個規模達數百地塊的項目自2025年年中開售以來，至今僅成功銷售約40%；不少地塊在成交後短短幾個月內，便已掛出「轉售」尋找新買家的訊息。同時，部分房地產仲介門市的交易氛圍明顯轉冷，到門市詢問的客戶數量較過去大幅減少，顯示市場觀望情緒濃厚、流動性持續疲弱。

觀察發現不少其他項目的銷售表現甚至更為疲弱。儘管開發商持續推出各類優惠措施，如補貼利率、延長付款進度、贈送建築配套等，成交情況仍未見明顯改善，最終不得不暫停銷售。

據當地房仲機構表示，地塊市場的流動性正呈現全面下滑。部分規劃完善、基礎設施成熟的項目，吸收率仍可達30%–40%；但多數中小型項目的吸收率僅約15%–20%，顯示市場資金明顯偏好品質較高、風險較低的產品，而整體成交動能仍然疲弱。 

專家認為，地塊市場買氣低迷的原因除了投資資金流動受阻之外，利率壓力上升以及近期的信貸管控收緊，也使投資者轉趨謹慎，進一步抑制了市場的交易意願與活躍度。另據Batdongsan房地產網站高級業務經理Đỗ Thị Ngọc Ánh女士表示，目前市場資金更傾向流向具備實際使用價值、且對經濟波動具備較強抗壓能力的產品。而地塊相比之下帶有較重的投機屬性，在宏觀環境不利時更容易受到影響，資金配置意願明顯下降。

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根據萊坊越南（Knight Frank Vietnam）的報告，合併後的胡志明市今(2026)年第一季約有1,580套公寓成交，吸收率約為當季一級市場供應量的36%，較前一季大幅下降近66%(當時市場的公寓成交約4,600套，吸收率為 47%)。

萊坊越南市場研究部副理Son Hoang表示，胡志明市在上一季新開賣公寓約4,000套，較前一季大幅下降87%，其中市中心僅有800多套。由於符合開賣法規的建案數量有限，導致市場供應呈現零星釋出的情形，許多開發商因此傾向於維持高售價，即使銷售速度放緩，也不願降價，以維持利潤空間。

此外，房地產集團DKRA（DKRA Group）的研究也顯示，胡志明市房地產市場的流動性在農曆新年之後開始出現放緩跡象，吸收率較前一季下降約50%至60%。DKRA集團主管Vo Hong Thang表示，從農曆年至今，市場上的主力商品公寓與聯排住宅的購買力，僅相當於去年底的20%–30%。

而來自JLL越南(JLL Việt Nam) 的數據亦顯示出類似趨勢。其中，第一季高端公寓成交量較前一季下降約 16.6%，而新增供應量更大幅下滑逾26%。

據研究機構指出，市場流動性降溫的原因，除了新房供應大幅減少之外，房貸利率上升亦是使買方轉趨保守、不願積極入市的重要因素。

分析人士普遍認為，胡志明市房地產市場正進入調整階段：在流動性走弱的同時，房價仍受到成本上升與供應稀缺的支撐而面臨上行壓力。「價格上升、成交放緩」的趨勢預計在短期內仍將持續，直到利率、法規環境及供應端出現更明顯的改善與轉變為止。

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據電子媒體batdongsan.com.vn在今（2025）年1月份對捷運1號線濱城-仙泉（Metro Bến Thành – Suối Tiên）沿線超過60個建案週邊租屋需求所做的調查顯示，需求並不如想像的高且熱度有下降，甚至.其中多個區域的租屋需求更是比去年底大幅下滑20%-60%。

如位於平盛郡（Binh Thanh）的Sunhaw Pearl建案，1 月份的租屋需求比去年底下降了59%。另距離捷運只約800公尺的Gateway Thao Dien和The Nassim建案在今年1月的租屋需求也分別比去年底下降了68%和56%。

同樣情況還出現在其他建案，包括距離捷運700公尺的Masteri An Phu建案，在去年底租屋需求小幅上漲2%後，目前需求下降超過11% ; 距離捷運站230公尺的Thao Dien Pear建案租屋需求在去年底已下降7％，今年1月繼續下降超過20％ ; 另外是多個距離捷運500-900公尺的建案，如Masteri Thao Dien租屋需求同樣比去年底下降29%，Lavita Garden下降52%，Centum Wealth下降63%，Moonligt Residences下降 62%……。

據Batdongsan的調查顯示，今年初捷運1號線週邊除租屋需求降溫外，公寓租金也出現波動，少數建案的租金出現小幅上漲2-4%的，其餘建案租金保持平穩，部分建案的租金甚至出現比去年第3季市場熱時期下降。如Thao Dien Pearl建案，租金從2,450萬越盾，現降至2,350萬越盾（下降4％）； Gateway Thao Dien建案的租金從3,850萬越盾降至3,550萬越盾（下降 8%）…。

Batdongsan公司南區經理Dinh Minh Tuan先生表示，今年1月份捷運1號線週邊租屋需求大幅下降的原因是由於之前該地區的公寓租金已被推得太高，超出了大多數有長期租屋需求客戶的經濟承受能力。加上捷運沿線基礎設施所帶來的效益尚未達到預期，周邊許多地區仍缺乏連接道路、停車場、公園和公共事業等配套基礎設施。

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根據房地產集團DKRA今（2024）年10月份胡志明市及南邊鄰近地區的最新房地產市場報告，10月份初級市場公寓供應量來自110個建案共12,599套，比去年同期小幅下降1%。其中，胡志明市和平陽初級市場公寓供應量開分別占整體市場供應量52%和41%，繼續維持領先地位。

市場需求出現復甦跡象，10月份公寓成交量共1,571套，較去年同期增長93%。其中，大部分是在平陽和隆安所推出的新建案。

在開發成本增加壓力下，新開賣公寓售價持續走高，在一些與胡志明市接壤的省份中，建案售價比3-6個月前已上漲3-8%。

值得注意的是，胡志明市10月份新開賣的公寓每平米售價最低3千萬越盾，最高4.93億越盾，而平陽則每平米售價為2千600萬至5千900萬越盾；巴地 – 頭頓每平米售價為3千500萬至 6千100萬越盾；同奈省每平米售價為3f千300萬至4千100萬越盾；隆安每平米售價為2千100萬至2千900萬越盾。

在次級市場部分，售價和交易量都在持續回升，成交的案子多集中在已取得產權證書或正處於準備交屋階段的建案。

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根據建設部（Bộ Xây dựng）的報告數據顯示，今（2024）年第2季，全國房地產庫存共17,105戶，環比下降73%。然根據多家大型房地產公司的財報，其庫存量卻增加，甚至有不少房地產企業的庫存其價值已創歷史新高，佔公司總資產的比例很高。

此外，來自Vietstock電子報的資料顯示，截至今年第2季末止，110家上市房地產公司的的庫存值達4,904,000億越盾，該庫存的大部分價值來自未完工的預售房屋和賣不出去的房子。

目前庫存價值最高的房產公司是Novaland， 庫存值超過1,420,000億越盾，佔公司總資產59% ; Khang Điền有庫存值214,580億越盾，佔公司總資產76% ; Nam Long Group的庫存值共191,650億越盾，同比增加19%，大部分是未完工的預售房屋。

另Phat Dat和Becamex IDC等其他房地產企業也已出現庫存增加的趨勢。

若把全部未上市房產公司的庫存一併計算的話，全國房地產庫存量應該更龐大。越南房地產經紀人協會（VARS）表示，在房地產庫存結構中，未完工項目產品佔大多數，且大部分是卡在法規問題。

胡志明市房地產協會主席Le Hoang Chau表示，房產企業正面臨許多障礙，包括法規問題，使企業難以繼續興建未完工之項目。且儘管銀行已調降利率，但房產企業卻因建案無法動工而造成借款無門，導致沒有收入。此外，複雜多變的法規和申辦手續也是建商向市場推出新建案的一大阻礙。

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越南TTCapital與來自日本的Cosmos Initia（大和房屋工業成員）和Koterasu Group兩家公司在12月5日宣布成立聯營公司，並計畫在未來5年投資約1.5億美元，目標是每年在胡志明市及其週邊地區興建約1,000間平價公寓（C級公寓）。

這3家公司在上月已共同出資興建位於平陽省以安市（Thành phố Dĩ An）第一個建案，建案規模約2,000間公寓，面積50-60平方公尺，預計每平方公尺售價低於3,500萬越盾，相當於每單位售價不到20億越盾。

聯營公司表示，公司已有建地，目前在辦理相關手續，以便能夠在明（2024）年年中開始推出新建案。選擇明年年中推出新建案的理由是，在政府陸續出台諸多挽救及刺激房地產政策後，房地產產業可望在明年年中復甦。

根據世邦魏理仕越南（CBRE Việt Nam）的數據，自2021至2023年上半年，平陽公寓初級市場售價每年增長11%，去年第二季每平方公尺售價約3,500-4,000萬越盾。 第一太平戴維斯越南公司（Savills Việt Nam）表示，在胡志明市，上季平價公寓成交數量共651筆，顯示民眾對平價公寓房的需求仍然很高。 至今年底，胡志明市預計將有超過1,900間新公寓出售，其中平價公寓佔69%。

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據國家銀行（Ngân hàng Nhà nước Việt Nam）數據顯示，今（2023）年前6月房地產開發經營活動有關的貸款餘額增長17.41%，高於去年全年的10.73%。 相反地，用於購置房產的消費者貸款餘額下降1.12%。但房地產貸款總餘額較年初仍增長4.7%。

這也是近3年來房地產消費貸款餘額首次出現下降趨勢。 回顧去年底，房地產貸款總餘額增長31.01%，達到2,700萬億越盾，其中消費者貸款餘額約65.1%，其餘為房地產企業貸款餘額。

根據對17家國內上市銀行所做的統計數據顯示，房地產企業貸款總餘額達4,260,440億越盾，比去年底增長36.22%。該行業的貸款占比也從去年底的8%上升至今年第2季末的10%。 顯示儘管房地產市場情況並未有太大改善，但銀行仍繼續向房地產領域注入資金。

整體而言，統計的17家銀行中有14家銀行的房地產貸款餘額較去年底增加。其中，SHB銀行增幅最高，該銀行的房地產貸款餘額從去年底約31萬億越盾，至今年6月底增加至逾59萬億越盾，相當於增長88.8%。 另外2家有房地產貸款餘額大幅增長的銀行是HDBank和Sacombank，增幅分別達到56.2%和55.6%。

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根據房地產集團DKRA今（2023）年7月最新房地產市場報告，度假別墅新增供應量從2季末至今持續呈下降趨勢。 不少建案因預購數量不如預期而不斷推遲開展時間。 今年7月，新僅1個新建案開賣，相當於40個單位，比去年同期下降88%。且由於市場需求仍低迷，僅有1棟別墅成功成交，較去年同期下降99%。

初級市場的銷售價格跟上個月沒有太多變化，業者仍繼續之前推出的促銷活動，包括優惠的貸款方案和高額折扣等，

預計8月份市場供需較7月略有增加，但不會有太多明顯變化。

在度假聯排屋跟shophouse部分，7 月份的新增供應量較今年前6月有所增加，市場上有2個建案在銷售，但都是原有建案的下一階段銷售，共推出95個單位，新增供應量仍較去年同期下降75%。市場吸收率也僅止於1%。供應量主要來自中越和南越，而北越則沒有新建案在銷售。

初級市場的售價也沒有太大變化。且儘管業者不斷祭出各種優惠政策、如房貸利率支持、房貸寬限期等，但銷售量仍有限，只有去年同期的1%。

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根據60家房地產上市公司今（2023）年第1季的營運數據顯示，截至3月31日的庫存總價值超過350萬億越盾。其中，有8家知名房產公司（主要開發住房、度假村、工業園區），分別為Novaland、Vinhomes、Becamex IDC、Nam Long、Dat Xanh、Khang Dien、Kinh Bac和Phat Dat的庫存價值都超10萬億越盾。

以上所列這8家知名公司在今年第1季末的庫存值共超過327萬億越盾，比去年底下降4%，但比2021年底則增加21%。

其中，排第一的是Novaland公司（股票代碼：NVL），庫存價值近1,369,050億越盾（佔總資產53%），與去年底相比有微幅增加。當中，土地和興建中建案佔總庫存91%（相當於超過125萬億越盾），其餘是已完工建案和待交屋的房產。

截至3月底止，公司用作貸款抵押品的庫存價值近59萬億越盾，貸款利息支出總額超過15,980億越盾。

排在第二位的是Vinhomes公司（股票代碼：VHM），庫存價值比去年底下降5%，逾61萬億越盾，主要為興建中待售的房屋建案。其中包括：Dream City、Đại An、Vinhomes Grand Park、Vinhomes Smart City、Vinhomes Ocean Park和其他建案的土地取得成本、建設開發費等。

據Vinhomes表示，今年的銷售收入主要將來自Vinhomes Ocean Park第2和3期。

排第3是Becamex IDC公司（股票代碼：BCM），庫存價值逾213,580億越盾，佔總資產44%，與去年底相比略有增加。其中，主要為項目興建成本，包括土地取得成本、基礎設施興建投資成本以及其他相關費用。

截至第1季末止，企業在Lake View、Hoa Loi、TDC Plaza和Unitown第2期建案有長期未完成興建費用超過18,200億越盾。

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