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建設部(Bộ Xây dựng)在2026年9月9日最新版的《住房法》修訂草案中，已針對有關外國組織及個人在越南擁有住房的相關條款作完善補充，並提出禁止外國人購買聯排別墅，僅保外國人可購買公寓的相關規定。

該機構提出的修訂草案中，外國個人可透過受贈或繼承的方式，在非國防、要塞軍備區域內的開發案中擁有住宅。外國個人可向開發商購買(或租購)公寓。此外，外國組織及個人在購買、租購、受贈、繼承及持有的數量在單一公寓大樓內不得超過全部單位30%。

為落實黨中央執行委員會第21號決議(Nghị quyết 21)，並確保與《土地法》(Luật Đất đai)的法律體系一致性。相較於《2023年住房法》，該草案已刪除「外國人於人口規模相當於一個坊的區域內，不得擁有超過250戶聯排別墅」的條款。且根據第21號決議，除旅居海外的越南裔人士外，不允許外國人以任何形式受讓或轉讓土地使用權。

修訂草案中仍維持外國人持有住宅期限不得超過50年，且如有需要可延長一次，最長不超過50年的規定。且草案同時新增了關於持有期限屆滿後住宅處置的機制。具體為，外國組織可直接或授權其他組織、個人行使贈與或出售房屋的權利。至於外國個人，他們亦可被授權繼承。否則在所有權期限屆滿後，該房屋將被國家收回並進行拍賣。

根據建設部的報告顯示，截至目前為止，外國組織及個人已購買並持有的住宅約6,188戶，並已獲發產權證書。如單就2024年8月1日，即《2023年住宅法》生效之日以來計算，則為1,519戶公寓。

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根據高島屋集團(Takashimaya)2025會計年度報告(至2026年2月)，越南市場營收達41,840億日圓（約7,270億越盾），較去年增長14.4%。公司的營業利潤達11,630億日圓，相當於約2,020億越盾，同比增長17%。這是自高島屋在越南經營購物中心及成立法人實體以來，獲利最高紀錄。越南市場營收與利潤的增長，主要得益於改造化妝品區的設計擺設以及各項成本控制。公司也因此在本財年過去幾年累積下來的虧損全部彌補完畢。

之前，高島屋越南(Takashimaya Vietnam)在2016至2021年間大都處於虧損狀態，6年中有4年營運利潤為負，且營收波動劇烈。自2023年起，業績顯著改善，營運利潤達6.56億日圓，此後持續增長。

高島屋在越南市場的表現明顯優於其他地區。在2025財年，公司最大的海外市場新加坡實現營收265億日圓，較去年同期下降0.9% ; 營業利益為77億日圓，基本持平。高島屋表示，在長期通膨影響下，消費疲軟與成本上升已對市場造成壓力。

相比之下，高島屋越南的營收成長率達14.4%，在所有獲利的海外市場中居首。以當地貨幣計算，越南的營收更成長了20.2%。且良好的營運表現延續至今(2026)年。根據今年前3個月的初步報告，高島屋越南的營收達13,070億日圓，相當於約2,270億越盾，較去年同期增長26.5%。營業利益達3.91億日圓（約680億越盾），同比增長28%。

高島屋於2013年進軍越南市場。至2016年7月，該公司在胡志明市摩天大樓Saigon Centre開設首家購物中心，面積約15,000平方公尺，販售商品類別涵蓋時尚、美妝及奢侈品等……。在度過10年營運後，高島屋已把越南市場視為集團的成長動能。並計畫擴建Saigon Centre，且開發在河內的Westlake Square Hanoi建案，其中位於河內的高島屋購物中心預計將於2027年秋季開幕。

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根據吉寶（Keppel）今(2026)年上半年營運報告，截至6月底，該集團在越南尚有10,109戶住宅待售，僅次於中國的13,736戶。

吉寶目前在越南擁有9個住宅項目，共14,155單位，總樓地板面積達247萬平方公尺，主要集中在胡志明市和河內。截至6月底，已售出4,046戶，其餘超過10,000戶尚未售出的單位，將在未來幾年陸續推出市場。Keppel預計在今年下半年推出979戶，2027年推出2,173 戶，2028年則推出 1,385戶。

其中，位於胡志明市的Saigon Sports City建案尚有最多房屋待售，共4,895套；其次是位於河內的Estiva Hanoi建案（屬於Mailand Hanoi City大型建案），共有1,553套。截至今年6月底，這兩個項目均未售出任何單位。

吉寶將於明年在胡志明市開賣「Riviera Point」第二期、「Celesta Heights」及「Gladia By The Waters」等建案。在河內，該公司預計將於今年下半年開賣「Estiva Charm」建案的100戶低層公寓，並自2027年起繼續銷售高層公寓。

除住宅市場外，越南也是吉寶（Keppel）主要的商業房地產市場之一。該集團目前在越南擁有約401,210平方公尺的商業樓面面積，佔其全球總項目的26%。

今年7月，吉寶在河內的首個商業中心「河內中心」（Hanoi Centre）正式開幕。而在胡志明市，集團的商業地產包括「西貢中心」（Saigon Centre）和「艾斯特拉廣場」（Estella Place）。

吉寶自1990年代初成立吉寶越南(Keppel Land Vietnam)進軍越南市場。至今，該公司已成為越南頂尖的外資房地產開發商之一。

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Vingroup集團旗下子公司芹蒢旅遊都市股份有限公司(Công ty cổ phần Đô thị Du lịch Cần Giờ)今(2026)年上半年合併稅後獲利超過30萬億越盾，實現強勁的同比增長。

企業的母公司稅後利潤則達123,570億越盾，較去年上半年增長了3倍。此外，芹蒢公司(Công ty Cần Giờ)的合併稅後利潤達300,420億越盾，是去年同期的近5倍。

由Vingroup集團持股100%的芹蒢公司是集團旗下的子公司，也是胡志明市芹蒢填海城市超級建案（Vinhomes Green Paradise）的投資者。該建案總投資額近90億美元，佔地約 2,870公頃。Vingroup集團去年開始推出該建案的產品，並於今年繼續分階段銷售。

截至今年6月30日止，芹蒢公司的淨資產超過988,130億越盾，較去年同期成長58.4%。其中，公司稅後未分配利潤約270,000億越盾。

另公司總負債超過3,555,910億越盾，同比增加近65%。光是債券債務就超過222,410億越盾，同比增加超過11倍。全部債券均在國內市場私募發行。

截至今年6月30日止，芹蒢公司總資產約為4,558,850億越盾，相當於Vinhomes總資產的40%。其資產規模遠超過其他主要上市房地產公司，像是Novaland的1.76倍，是Sunshine Group的3.63倍。

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Novaland公司(NVL)今(2026)年經審計的半年度合併財報中顯示，公司已出售4項資產，總價值為112,660億越盾。此舉是該公司為償還債務而擬定的資產處分計畫的一部分，該計畫預計處分的資產總價值為156,170億越盾。

其餘資產，Novaland表示已簽署原則性合約，將繼續出售另外4項總值39,310億越盾的資產。此外，該公司亦已收到買方提議購買一項價值4,200億越盾資產的不具約束力意向書。因此，此交易對雙方不構成任何實質的買賣義務。

從財報中看出，Novaland是以清算資產作為持續經營假設的論點之一，並已獲審計機構確認。持續經營假設是一項會計原則，指企業在近期內將繼續正常經營，且無意或無須解散、停止營運。因此，財務報表是基於企業持續營運的前提編製，而非根據必須出售資產並償還債務以結束營運的情境進行計算。

Novaland為償還債務而計畫清算的資產組合規模經過多次調整後已大幅縮減。根據2024年年度報告，公司原計劃是出售總值265,420億越盾的資產。至2025年報告時，清算資產組合的價值已縮減至約185,410億越盾。由此可看出，公司正從大規模出售資產的策略轉向有選擇性的撤資。財務長Võ Quốc Đức在今年4月與媒體的會面中也表示，公司不會優先出售建案來減債，而是僅進行有選擇性的撤資。這也是Novaland重組策略中值得注意的變動，公司目前正積極推進交屋、完成關鍵法規程序與審查，並尋求其他籌資方案。 

儘管已籌集到大量資金，但Novaland的財務狀況仍未完全恢復。截至今年6月底，其金融借款總額創下超過729,000億越盾的紀錄。其中，短期借款近305,000億越盾。公司的財務費用超過14,000億越盾，其中借款利息近1,800億越盾。

另審計公司亦指出，今年上半年，Novaland尚未履行部分到期債務義務，例如貸款、債券及其他款項。此外，經營活動產生的淨現金流量仍為負36,000億越盾。

今年上半年，Novaland扭轉去年同期虧損的局面，從去年同期的淨損失6,660億越盾變成今年獲稅後利潤17,720億越盾。公司表示，獲利增長主要歸功於Aqua City、NovaWorld Ho Tram及Victoria Village等建案的土地使用權轉讓及房屋交屋。此外，該集團亦從子公司撤資及收回股權投資款項中獲得收益。

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Marina Center投資有限公司(Công ty TNHH Đầu tư Marina Center)剛公布今(2026) 年前6月的財務狀況，今年前6月公司稅後虧損超過2,000億越盾（去年同期虧損近2,960億越盾）。截至6月30日止，Marina Center公司累計虧損近5,000億越盾。

截至今年6月底，Marina Center的股東權益超過106,000億越盾，較去年同期減少約1,950億越盾。此外，公司有應付債務接近105,000億越盾，較去年同期增加超過3,100億越盾，其中債券未償餘額佔最大比例，超過101,950億越盾。總資產逾211,000億越盾。

Marina Center公司的前身是Masterise Luxury Lifestyle責任有限公司(Công ty TNHH Masterise Luxury Lifestyle)，成立於2021年12月。至2025年8月，公司更名為MarinaCenter。至2025年底，公司資本超過111,000億越盾，同時股東結構亦有所變動。Marina Center目前是Saigon Marina IFC的業主。公司並與Masterise房地產管理有限公司( Công ty TNHH Quản lý Bất động sản Masterise)合作，負責該大樓的管理、營運及商業開發。

根據Saigon Ratings今年3月發布的報告，Marina Center公司於去年第4季完成收購Capitaland Central Tower股份有限公司(CTCP Capitaland Central Tower)所持有的全部股權，並成為Saigon Marina IFC的所有者。該大樓自去年8月下旬起正式營運，去年的營收因此僅達近200億越盾。Saigon Marina IFC自今年開始進入重點營運階段且主要營收認列將自2026年起。今年第3季末辦公空「出租率」預計將達95%，而「商場」「出租率」則預計今年第2季末亦同樣達到95%。

今年3月底，公司已發行一批價值近102,000億越盾、期限10年、年利率為4%的債券。

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根據MBS Research的債券市場報告，今(2026)年前7月，企業債券發行總額達近3,223,000億越南盾，較去年同期增長2.7%。單就7月份而言，發行金額達近410,000億越盾，較上月下降69%，較去年同期減少9.5%。

從整體情況來看，銀行業仍為債券發行規模最大的行業，前7個月發行總額約為1,560,000 萬億越盾，佔全市場發行總額的48.5%。但是較去年同期下降了34.5%。且債券的平均期限為5.2年，其中48%期限是介於5至10年之間。

若以發行金額來看，Techcombank銀行自年初以來共發行價值250,000億越盾的金融債券排名第1，所發行的金融債劵期限為2至3年，年利率介於8.4%至 8.9%之間。緊隨其後的是Sacombank銀行，發行金額約為169,500億越盾，期限為2至6年，年利率為8.5%至9.2%。第3名是MB銀行，發行金額約168,500億越盾，期限為3至10年，年利率為8%至8.6%。

除上述三家銀行以外，Agribank銀行透過發行年利 7.9%的10年期金融債券，籌得146,730億越盾。發行金額大的還有HDBank銀行，發行金額約140,000億越盾，年利率為8.3%至9%，期限為5至8年 ; Bac A Bank銀行，發行金額約為107,350億越盾，年利率為8.4% 至9.4%；LPBank銀行，發行金額約101,100億越盾，年利率為8.5%至8.8%。

由此可見，僅上述7家銀行，自年初以來便已透過發行金融債券管道籌集了超過1,080,000億越盾。

值得ㄧ提的是，銀行業7月份單月所發行的金融債券總額佔當月市場總發行額的86%。其中，單是Agribank銀行就發行一筆價值146,730億越盾金融債券、期限120個月、年利率7.9%。是今年以來金融機構發行規模最大的債券之一。相反地，房地產業的募資活動卻大幅萎縮。7月份發行的房地產債券總額僅約50,000億越盾，較上月減少92.5%。

今年前7月，銀行發行的金融債券平均年利率約為8.5%，較去年同期上升了276個基點。這是市場上年利率漲幅最大的行業。但不僅是銀行業，整個企業債券市場的利率水準也顯著上升。今年前7個月的加權平均年利率估計達9.5%，較去年同期的6.8%上升約270個基點。與今年初相比也高出約140個基點。

由此可見，儘管銀行業相較於房地產企業仍能以顯著較低的利率籌集到資金，但透過發行債券來籌資的成本與去年相比已有明顯上升。

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據DealStreetAsia報導，由前The Coffee House共同創辦人Nguyen Hai Ninh所創辦的住宿新創公司M Village剛完成一輪價值2,600萬美元的新一輪募資。本輪融資由新投資者日本瑞穗亞洲投資合夥公司（Mizuho Asia Partners Pte. Ltd.）透過其旗下公司 Grand Mia Pte. Ltd. 領投，注資金額為1,800 萬美元。另現有股東中國在線旅遊集團攜程網（Trip.com）則追加投資800萬美元。

此次募資是以每股9美元的價格進行，較2025年3月上次募資時的每股 4.96美元高。募資後估值（post-money valuation）相當於1.214億美元，較先前5,250萬美元的估值增長超過1倍。此外，M Village在2025年能在無需提供抵押品便取得OCB銀行核發1,000億越盾（約 580 萬美元）貸款而備受矚目，因這在越南新創企業中實屬罕見。

M Village公司最近一輪募資活動是在2024年，當時該公司成功從Trip.com籌得1,000萬美元的B輪資金。在此之前，這家新創公司亦成功於A輪融資中，從STI Holdings（越南）、Vulpes Ventures（新加坡）、Genesia Ventures（日本）及Access Ventures（韓國）等基金籌得370萬美元。

由前The Coffee House共同創辦人Nguyen Hai Ninh先生創立於2020年的M Village公司，一開始以現代化服務式公寓模式起家，滿足短期及長期住宿需求。該企業不僅提供居住空間，更整合了工作、餐飲、健康照護及社群連結等生態系統。自2022年首家民宿開幕以來，經過4年的營運，M Village已將業務規模擴展至遍佈越南各地的53家民宿。

至2026年5月，公司正式更名為Modern Village Lifestyle。

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副總理Pham Gia Tuc於今(2026)年8月22日簽署第58/CD-TTG關於針對長期積壓和拖延的房地產項目做檢查、分類及提出解決方案之指示公文。根據公文，截至今年7月底，主管機關記錄「有問題」的建案和土地共4,619個項目。其中，3,984個項目已由各部會及地方政府進行審查，並歸類為6大類；其餘635個案例則尚未處理。

且在處理被積壓項目方面，仍存在若干限制。例如，將資訊上傳至「問題項目解決指導委員會」的751系統較慢。系統中部分地方的數據，與提交給主管機關的報告尚不一致。許多項目存在複雜的法律問題，橫跨多個時期，且受不同法規規範。然而，部分部會及地方政府所提供的狀況說明、法律依據及建議，內容仍顯簡略或不盡準確。部分阻礙原因尚未釐清，而另一些建議則屬政府或國會的處理權限範圍。

財政部(Bộ Tài chính)已彙整了建議透過機制與政策加以解決的項目，並轉交各專責管理部會進行審查、指導，或向主管機關提出處理建議。然而，部分中央部會與機關尚未主動研究、回覆或針對其所轄領域提出解決方案。

為徹底解決此問題，總理要求各地方政府、部會及項目管理單位對積壓已久德項目進行全面檢討。所有項目必須在9月15日前完成資料更新與分類。對於需由政府或國會頒布相關機制之項目，管理單位須釐清執行狀況、原因、法律依據及建議解決方案。各地方政府須將各項建議逐一轉交至相應的專門管理部會，例如土地、投資、建設、招標、規劃、財政、衛生或能源等部門……。

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根據Grant Thornton的報告，今(2026)年7月份越南併購市場共錄得31筆交易，公開揭露的交易總額為2.28億美元。資金主要流向房地產、物流和基礎設施以及礦業，主要透過資產收購和策略投資進行。

其中，在房地產領域中最引人注目的交易是Amata越南股份公司（Amata VN）與其母公司Amata Corporation已完成轉讓其持有的Amata Township Long Thanh股份有限公司93.4%股權，受讓方為今年7月份才成立的Long Thanh Riverside投資公司(Công ty TNHH Đầu tư Long Thành Riverside)，交易金額超過4,920億越盾，相當約1,870萬美元。Amata Township Long Thanh公司是負責開發位於同奈省、佔地753公頃的Amata Township Long Thanh都市區大型建案開發商。該建案為沿同奈河的綜合型都市區，包含住宅區、商業中心以及各類商業與服務綜合體。

據了解，泰國Amata集團曾於2019年向當時的同奈省人委會提出興建Amata Long Thành都是區的構想，且隨後獲得批准。該都市區位於Long Thanh縣Tam Anh社，面積超過753公頃，由Amata Long Thanh都市公司(Công ty TNHH Thành phố Amata Long Thành)負責規劃，預計人口規模約為55,000至65,000人。

成立於2012年的Amata VN公司，是一家以在越南開發及營運工業區、商業區及住宅區為核心業務的投資股份公司。公司目前擁有5個工業園區，分別是: Amata City Biên Hòa (面積513公頃)、Amata City Hạ Long(面積714公頃)、Quang Tri工業區(合作夥伴為VSIP與Sumitomo兩家公司)、Amata City Phú Thọ 以及Amata Long Thành，並由旗下5家子公司負責營運。

營運方面，Amata VN公司今年第2季總營收達超過11.6億泰銖，較去年同期增長4.05% ; 淨利潤逾3.94億泰銖，較去年同期增長近347%(主要來自轉讓Amata Long Thành 2都市服務公司的股權，交易於今年5月20日完成，獲利約4.42億泰銖)。

今年上半年，Amata VN公司錄得總營收逾18.7億泰銖，較去年同期下降近6%，主要因土地租賃收入減少的關係。

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