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根據胡志明市建設廳（Sở Xây dựng TPHCM）今(2026)年6月10日所公布的胡志明市房地產市場報告，今年第1季該市房地產經營活動增長5.22%，佔地區生產總值（GRDP）的3.1%，並為全市GRDP增長貢獻約2.1%。這一結果顯示，胡志明市房地產市場已呈現復甦跡象。

今年前5月，房地產業總營業額估計達126.7萬億越盾，較去年同期增長8%。今年前4月的房地產投資與經營活動的信貸餘額超過534萬億越盾，佔胡志明市房地產信貸餘額總額的34.6%，較去年同期增長逾40%。

胡志明市自今年4月初至5月26日止，獲批的新建案投資案共3個。累計今年前5月，胡志明市政府已批准11個住宅及都市區開發項目的投資，較去年同期增加5個項目，總規模約434.36公頃，總投資額超過1,187,860億越盾。其中最引人注目的是「平貴-青多」（Bình Quới – Thanh Đa）新都市區開發計畫，該計畫佔地超過423.6公頃，總投資額約為987,100億越盾(相當於37億美元)。

但值得注意的是，新的房屋供給繼續偏向高檔住宅市場，高檔住宅多達14,637單位，佔市場新建案銷售中物件近90%，而中等價位住宅僅有1,691戶且沒有1戶平價住宅，導致整體市場出現「結構性失衡」!

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根據越南瀏覽量最高的房地產網站Batdongsan的數據，今(2026)年第一季針對胡志明市和河內地塊（đất nền）的搜尋流量比去年底分別下降23%與5%。而在北部地區的北寧(Bắc Ninh)、興安(Hưng Yên)以及海防(Hải Phòng) 等市場的搜尋流量降幅則普遍為12%–15%。而在南部地區，最近才併入胡志明市，原平陽省的地塊搜尋流量下降超過 22%，原巴地-頭頓省的地塊搜尋流量下降15%。屬「熱門地區」的西寧省和同奈省等的地塊搜尋流量分別下降了2%和8%。顯示大眾對於「地塊」的關注度下降。儘管如此，但中部多個省市大眾對於「地塊」的關注度卻逆勢上升約10%至28%。

根據 DKRA Consulting的報告，今年第一季胡志明市及周邊省份共有94個地塊項目開售，提供一級市場近7,500筆地塊，但實際僅成交約224筆，吸收率僅約3%，較前一季減少50%。顯示不僅需求轉弱，市場流動性也處於極低水準。且大多數新成交主要集中在西寧等地區（原屬隆安），這些區域仍具備土地供應充足且價格相對親民的優勢。而相較之下，過去的熱門地區如同奈和胡志明市則市場買氣低迷，投資者對於地塊的關注明顯熱度下降。

實際交易情況也清楚反映出市場買氣低迷，在西寧，一個規模達數百地塊的項目自2025年年中開售以來，至今僅成功銷售約40%；不少地塊在成交後短短幾個月內，便已掛出「轉售」尋找新買家的訊息。同時，部分房地產仲介門市的交易氛圍明顯轉冷，到門市詢問的客戶數量較過去大幅減少，顯示市場觀望情緒濃厚、流動性持續疲弱。

觀察發現不少其他項目的銷售表現甚至更為疲弱。儘管開發商持續推出各類優惠措施，如補貼利率、延長付款進度、贈送建築配套等，成交情況仍未見明顯改善，最終不得不暫停銷售。

據當地房仲機構表示，地塊市場的流動性正呈現全面下滑。部分規劃完善、基礎設施成熟的項目，吸收率仍可達30%–40%；但多數中小型項目的吸收率僅約15%–20%，顯示市場資金明顯偏好品質較高、風險較低的產品，而整體成交動能仍然疲弱。 

專家認為，地塊市場買氣低迷的原因除了投資資金流動受阻之外，利率壓力上升以及近期的信貸管控收緊，也使投資者轉趨謹慎，進一步抑制了市場的交易意願與活躍度。另據Batdongsan房地產網站高級業務經理Đỗ Thị Ngọc Ánh女士表示，目前市場資金更傾向流向具備實際使用價值、且對經濟波動具備較強抗壓能力的產品。而地塊相比之下帶有較重的投機屬性，在宏觀環境不利時更容易受到影響，資金配置意願明顯下降。

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根據萊坊越南（Knight Frank Vietnam）的報告，合併後的胡志明市今(2026)年第一季約有1,580套公寓成交，吸收率約為當季一級市場供應量的36%，較前一季大幅下降近66%(當時市場的公寓成交約4,600套，吸收率為 47%)。

萊坊越南市場研究部副理Son Hoang表示，胡志明市在上一季新開賣公寓約4,000套，較前一季大幅下降87%，其中市中心僅有800多套。由於符合開賣法規的建案數量有限，導致市場供應呈現零星釋出的情形，許多開發商因此傾向於維持高售價，即使銷售速度放緩，也不願降價，以維持利潤空間。

此外，房地產集團DKRA（DKRA Group）的研究也顯示，胡志明市房地產市場的流動性在農曆新年之後開始出現放緩跡象，吸收率較前一季下降約50%至60%。DKRA集團主管Vo Hong Thang表示，從農曆年至今，市場上的主力商品公寓與聯排住宅的購買力，僅相當於去年底的20%–30%。

而來自JLL越南(JLL Việt Nam) 的數據亦顯示出類似趨勢。其中，第一季高端公寓成交量較前一季下降約 16.6%，而新增供應量更大幅下滑逾26%。

據研究機構指出，市場流動性降溫的原因，除了新房供應大幅減少之外，房貸利率上升亦是使買方轉趨保守、不願積極入市的重要因素。

分析人士普遍認為，胡志明市房地產市場正進入調整階段：在流動性走弱的同時，房價仍受到成本上升與供應稀缺的支撐而面臨上行壓力。「價格上升、成交放緩」的趨勢預計在短期內仍將持續，直到利率、法規環境及供應端出現更明顯的改善與轉變為止。

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據專家指出，當前租賃市場最大的矛盾，在於購屋價格與租金之間的差距日益擴大。胡志明市一家不動產租賃仲介公司的負責人Tran Hoang MInh先生表示，前幾年，一間約20億越盾的公寓，每月租金可達800萬越盾，年租金報酬率仍可達4–5%。但如今，轉手價格已上漲至30–35億越盾，而租金卻幾乎沒有相應增加。並指出：「房價漲幅已遠遠超前於租客的收入水準，導致租賃報酬率被大幅侵蝕。」

來自提供房屋買賣租賃情報的不動產專屬網站Batdongsan.com數據顯示，胡志明市公寓的租賃報酬率已明顯下滑，從今年第1季的3.1%降至第3季 只剩2.2%。在新冠疫情爆發之前，報酬率普遍維持在每年6–8%；到2023年已降至約4.5%，並在2024年持續下滑至接近3.6%。

越南不動產仲介協會（VARS）亦指出，目前胡志明市與河內的公寓租賃報酬率普遍低於2%，比銀行定期存款利率還低。Savills 則評估，現階段公寓的租賃報酬率僅約2%–2,5%，為多年來的最低水準。

而不動產專屬網站Batdongsan.com南部區域經理Dinh Minh Tuan則進一步指出，胡志明市的租賃報酬率已連續4年下滑，原因在於房屋售價快速上漲，而租金漲幅卻跟不上。此外，政府加強對短期出租（如 Airbnb）的管理，也明顯影響了屋主的現金流。

Dinh Minh Tuan經理表示:「如果投資公寓僅以出租為目的，投資人將面臨不少困難，因為獲得的收益無法與為取得該資產所投入的成本相匹配。」。

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Dat Xanh集團股份公司（CTCP Tập đoàn Đất Xanh）剛通過決議，開展在今年度股東大會已獲得批准以及依公司今年8月4日第17-1/2025/NQ-DXG/HĐQT號決議有關發行私募股票之配售計畫。

Dat Xanh集團將發行9,350萬股私募股票給最多20名外國專業投資者。所發行的股票將被限制轉讓1年。投資者繳納購股款的時間為今年12月1日至8日。私募價格每股18,600越盾，價格差不多是該集團股票(代碼: DXG)在12月1日的收盤價(18,400越盾)。

集團預計將從本次發售私募股票中籌集到17,391億越盾。全部資金將用於注資旗下子公司Hà An房地產投資經營股份公司，目的是讓Ha An公司對其旗下子公司Phuoc Son投資股份公司增資。之後Phuoc Son公司將使用上述資金對其子公司Hoi An投資股份公司進行增資，用於投資DatXanhHomes Parkview高層住宅—商業服務區建案。

營運方面，Dat Xanh集團今年第3季營收10,680億越盾，比去年同期增長5.4% ; 但由於銷貨成本大幅增加，毛利雖達4,696億越盾，但仍較去年同期下降7.6%。

集團在第3季的財務收入逾416 億越盾，是同期的3.2倍。且財務費用也從1,048億越盾降至623億越盾。相反地，銷售費用則從1,663億越盾增加到超過2,438億越盾；企業管理費用也比去年同期增加16.9%，超過1,224億越盾。

在扣除稅費後，Dat Xanh集團稅後利潤近1,636億越盾，是去年同期2.2倍。

今年前9月，集團的營收為22,720億越盾，比去年同期下降14.9% ; 稅後利潤達5,111億越盾，比去年同期增長109.1%。

截至今年9月底止，Dat Xanh集團有總資產超過352,097億越盾，比年初增加20.6% ; 負債總額接近162,575億越盾，增加16.3%。

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胡志明市人委會(UBND TP. HCM)剛公布有關市內獲准向外國個人和組織銷售住宅的建案名單。.名單共有23個建案。

這是胡志明市政府今(2025)年第3次公布獲准向外國人銷售住宅的建案名單。在前2次，市政府已公布65個建案，加上這次新增的23個建案，獲准向外國人銷售住宅的建案總數已達88個。其中，富美興公司 (Công ty TNHH Phát triển Phú Mỹ Hưng) 共有9個建案，主要位於胡志明市南西貢區，包括: The Panorama、Riverpark Residences、Sky Garden、Scenic Valley等。

專家表示，胡志明市政府擴大准許外國人購買住宅，這不僅有助於改善市場流動性，同時也能吸引更多高品質國際人才來該市工作。 

根據現行法規，外國人僅能購買不影響國防安全的商業住宅建案，且持有比例受限：在同一棟公寓樓內最多可購買30%單位，或在同一坊內最多可擁有250套獨立住宅。

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據電子媒體batdongsan.com.vn在今（2025）年1月份對捷運1號線濱城-仙泉（Metro Bến Thành – Suối Tiên）沿線超過60個建案週邊租屋需求所做的調查顯示，需求並不如想像的高且熱度有下降，甚至.其中多個區域的租屋需求更是比去年底大幅下滑20%-60%。

如位於平盛郡（Binh Thanh）的Sunhaw Pearl建案，1 月份的租屋需求比去年底下降了59%。另距離捷運只約800公尺的Gateway Thao Dien和The Nassim建案在今年1月的租屋需求也分別比去年底下降了68%和56%。

同樣情況還出現在其他建案，包括距離捷運700公尺的Masteri An Phu建案，在去年底租屋需求小幅上漲2%後，目前需求下降超過11% ; 距離捷運站230公尺的Thao Dien Pear建案租屋需求在去年底已下降7％，今年1月繼續下降超過20％ ; 另外是多個距離捷運500-900公尺的建案，如Masteri Thao Dien租屋需求同樣比去年底下降29%，Lavita Garden下降52%，Centum Wealth下降63%，Moonligt Residences下降 62%……。

據Batdongsan的調查顯示，今年初捷運1號線週邊除租屋需求降溫外，公寓租金也出現波動，少數建案的租金出現小幅上漲2-4%的，其餘建案租金保持平穩，部分建案的租金甚至出現比去年第3季市場熱時期下降。如Thao Dien Pearl建案，租金從2,450萬越盾，現降至2,350萬越盾（下降4％）； Gateway Thao Dien建案的租金從3,850萬越盾降至3,550萬越盾（下降 8%）…。

Batdongsan公司南區經理Dinh Minh Tuan先生表示，今年1月份捷運1號線週邊租屋需求大幅下降的原因是由於之前該地區的公寓租金已被推得太高，超出了大多數有長期租屋需求客戶的經濟承受能力。加上捷運沿線基礎設施所帶來的效益尚未達到預期，周邊許多地區仍缺乏連接道路、停車場、公園和公共事業等配套基礎設施。

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根據房地產集團DKRA今（2024）年10月份胡志明市及南邊鄰近地區的最新房地產市場報告，10月份初級市場公寓供應量來自110個建案共12,599套，比去年同期小幅下降1%。其中，胡志明市和平陽初級市場公寓供應量開分別占整體市場供應量52%和41%，繼續維持領先地位。

市場需求出現復甦跡象，10月份公寓成交量共1,571套，較去年同期增長93%。其中，大部分是在平陽和隆安所推出的新建案。

在開發成本增加壓力下，新開賣公寓售價持續走高，在一些與胡志明市接壤的省份中，建案售價比3-6個月前已上漲3-8%。

值得注意的是，胡志明市10月份新開賣的公寓每平米售價最低3千萬越盾，最高4.93億越盾，而平陽則每平米售價為2千600萬至5千900萬越盾；巴地 – 頭頓每平米售價為3千500萬至 6千100萬越盾；同奈省每平米售價為3f千300萬至4千100萬越盾；隆安每平米售價為2千100萬至2千900萬越盾。

在次級市場部分，售價和交易量都在持續回升，成交的案子多集中在已取得產權證書或正處於準備交屋階段的建案。

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Dat Xanh集團股份公司（CTCP Tập đoàn Đất Xanh）剛公布今（2024）年第3季合併財報 ，第3季營收達10,130億越盾， 同比下降17% ; 毛利較去年同期下滑15%剩5,050 億越盾 ; 稅後利潤同比下降34%，達730億越盾。

據Dat Xanh表示，由於向客戶交屋速度較慢，第3季利潤較去年同期下降。另第3季出售公寓和土地的收入僅達5,970億越盾，而去年同期則超過10,000億越盾。

今年前9月，Dat Xanh的總營收近32,040億越盾，比去年同期增長39%，完成年度營收目標（39,000億越盾）82% ; 稅後利潤達2,440億越盾，同比增長63%，超越年度利潤目標2,260億越盾。

截至今年9月30日止，Dat Xanh有總資產近288,510億越盾，較年初有小幅增長。其中，存貨占總資產48%，約138,300億越盾。未完工的房地產價值超過113,000億越盾，未完工的基本建築成本近7,160億越盾。

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Keppel Land在9月30日的公告中透露，其旗下子公司Jencity將轉讓Saigon Sports City有限公司（Công ty TNHH Saigon Sports City） 的70%股權給2家越南企業，Saigon Sports City公司是Saigon Sports City建案的投資者。

其中， Jencity公司將轉讓Saigon Sports City公司35%股權給總部位於同奈省邊和市的HTV Dai Phuoc公司（Công ty TNHH HTV Đại Phước），轉讓金額約31,990 – 36,100億越盾 ; 另外的35%股權Jencity公司將轉讓給總部位於守德市的Vinobly房地產投資股份公司（Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Vinobly），交易金額約33,590 – 38,300億越盾。

因此，在Saigon Sports City公司的股權轉讓交易完成後，Keppel Land的子公司最高可獲得74,400億越盾的收入。

Saigon Sports City建案規模64公頃，是一個包括高端住宅、商業空間和體育區的複合式開發案。建案是位於守德市的Rach Chiec綜合性體育園區，於2019年底動工興建，預計2027年完工，但之後的進度並未達到投資者最初的預期。

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