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著名工業區基礎設施開發公司Kinh Bac都市發展公司（ Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc ）剛公佈今(2026)年第3季合併財報，營收逾31,870億越盾以上，較去年同期增長137%。

公司今年第3季的銷售成本增加181%，導致毛利率從約61%收窄至54% ; 財務費用增加51%，增加至超過3,580億越盾；而銷售及公司管理費用總額則較去年同期增加近12%。

結果顯示，公司今年第3季稅後利潤達9,370億越盾，是去年同期的3倍。其中，歸屬於母公司股東的稅後利潤達9,110億越盾，同比增長197%。Kinh Bac表示，獲利增長主要由於工業園區營運收入較去年同期增加。

累計今年前9個月，Kinh Bac營收逾51,120億越盾，較去年同期增長4%。稅後利潤達逾11,970億越盾，同比下降23%，完成年度利潤目標(30,000億越盾)約40%。而歸屬於母公司股東的稅後利潤約為11,420億越盾，較去年同期下降24%。

截至今年9月30日止，Kinh Bac有總資產近766,740億越盾，較年初增長10%，較第2季末成長超過3%。其中，現金及存款達52,520億越盾，較年初減少38%，較第2季末減少7%。

資金來源方面，今年第3季末的貸款餘額總計達近338,240億越盾，約佔總負債的69%，較年初增長18%，較第2季末增長4%。其中，短期貸款超過31,450億越盾，長期貸款則達近306,780億越盾。

Kinh Bac在今年第3季末的股東權益約279,230億越盾，其中未分配稅後利潤超過80,220億越盾。

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根據財政部統計局（Cục Thống kê）的數據，今(2026)年前9個月，解散的房地產企業數量持續大幅增加。其中，截至今年9月底止，已有超過2,800家房地產公司完成解散手續(去年同期約為1,260家)，較去年同期增加123%。平均每月有312家房地產企業結束營運。

另一方面，恢復營運的企業數量達2,900多家，減少17.3%。此外，市場上新成立的房地產經營公司超過4,500家，較去年同期增長10%。

在市場低迷、房貸利率攀升導致市場情緒趨於謹慎的背景下，房地產企業的「撤出潮」日益加劇。在今年第2季市場報告中，建設部評估指出，房地產流動性持續呈下降趨勢，吸收率偏低，對企業的現金流和庫存造成壓力。全國共錄得逾10萬筆成功交易，較去年同期減少逾36%。

與此同時，各開發案中的房地產總庫存量約為39,300產品。其中，公寓產品的庫存量超過12,800單位，較上季增長22%，且較去年同期增加近4倍。

據建設部(Bộ Xây dựng)表示，截至目前，許多購屋貸款利率已轉為浮動利率，年利率約為13%至15%，甚至高達15%至16%。資金成本的上升不僅削弱了購屋者的信貸吸收能力，同時也加劇了開發商的財務壓力，尤其是那些槓桿比率較高或建案工期較長的企業。

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Marina Center投資有限公司(Công ty TNHH Đầu tư Marina Center)剛公布今(2026) 年前6月的財務狀況，今年前6月公司稅後虧損超過2,000億越盾（去年同期虧損近2,960億越盾）。截至6月30日止，Marina Center公司累計虧損近5,000億越盾。

截至今年6月底，Marina Center的股東權益超過106,000億越盾，較去年同期減少約1,950億越盾。此外，公司有應付債務接近105,000億越盾，較去年同期增加超過3,100億越盾，其中債券未償餘額佔最大比例，超過101,950億越盾。總資產逾211,000億越盾。

Marina Center公司的前身是Masterise Luxury Lifestyle責任有限公司(Công ty TNHH Masterise Luxury Lifestyle)，成立於2021年12月。至2025年8月，公司更名為MarinaCenter。至2025年底，公司資本超過111,000億越盾，同時股東結構亦有所變動。Marina Center目前是Saigon Marina IFC的業主。公司並與Masterise房地產管理有限公司( Công ty TNHH Quản lý Bất động sản Masterise)合作，負責該大樓的管理、營運及商業開發。

根據Saigon Ratings今年3月發布的報告，Marina Center公司於去年第4季完成收購Capitaland Central Tower股份有限公司(CTCP Capitaland Central Tower)所持有的全部股權，並成為Saigon Marina IFC的所有者。該大樓自去年8月下旬起正式營運，去年的營收因此僅達近200億越盾。Saigon Marina IFC自今年開始進入重點營運階段且主要營收認列將自2026年起。今年第3季末辦公空「出租率」預計將達95%，而「商場」「出租率」則預計今年第2季末亦同樣達到95%。

今年3月底，公司已發行一批價值近102,000億越盾、期限10年、年利率為4%的債券。

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Keppel Ltd.宣布已簽署一項附條件協議，將轉讓其在Empire City有限公司(Công ty TNHH Empire City)所持有的全部40%股權；該公司是位於胡志明市守添(Thủ Thiêm)新都市區Empire City建案案之投資方，交易的總額為2.7億美元，相當於約70,400億越盾，並允許在交易完成時進行調整，交易預計將於今(2026)年第4季完成。

根據協議，Keppel將把持所有Empire City股權中的20%出售給Denver Power Ltd.旗下的全資子公司Denver Power Vietnam。剩下的20%將轉讓給由Tran Thai Lands與Tien Phuoc房地產股份有限公司(CTCP Bất động sản Tiến Phước)共同持股99.99%的Golden Axis公司。買方將分3期以現金支付。最後一期款項將於主管機關核准資本轉讓登記後支付。

Keppel表示，轉讓價格是由各方在自願基礎上協商達成，該股權的價值於今年8月3日當日估計約為 2.7 億美元。

Empire City項目是ㄧ位於胡志明市守添(Thủ Thiêm)新都市區的河灣綜合開發案，佔地約14.6公頃，總投資額約為12億美元，包括有: 住宅、商業辦公大樓和飯店區中，而其中最引人注目的建築是高88層的Empire 88 Tower。經2017年調整規劃後，建案的總建築樓地板面積增至超過763,000平方公尺，共計3,787戶住宅。截至目前為止，已交屋超過1,200戶。

Keppel在今年4月底把在此建案中的三家合作公司，Denver Power、Tien Phuoc和Tran Thai告上新加坡國際仲裁中心。爭議涉及該由那一方來支付增加的68,770億越盾土地使用費。根據最新公告，待資產轉讓交易完成後，該仲裁案件將予以終結。

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國會(Quốc hội)已於今(2026)年4月24日第1次第16屆會議通過第29/2026/QH16號決議，該決議在為組織和個人在2024年《土地法》生效前所違反土地法的行為訂出具體解決政策和處理機制，同時為積壓及長期懸而未決的建案提出解套方法，決議自2026年5月1日起正式生效。

但儘管受益於法規鬆綁而房屋供應持續改善，但2026年上半年房地產交易量仍大幅下降。

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據負責起草《住房法》(luật Nhà ở)修正案的住房與房地產市場管理局（Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản）表示，關於「公寓有限期所有權」的提案已從7月10日所公布的最新草案內容中刪除。

據知，在早前所公布的《住房法》草案版本中，其中最受民眾關注的一項是有關確立及終止公寓所有權的規定。舊的草案版本提議，公寓的所有權期限應依據建築物的使用期限來確定。當大樓使用期限屆滿，或雖未屆滿但已損壞、有倒塌風險、無法確保使用者的安全時，由省級人民政府負責對公寓大樓進行檢驗與品質評估。若經評估後未獲得延長使用，該公寓大廈將必須拆除。公寓本身及公寓大樓內其他部分的產權，將於拆除程序完成後終止。

這並非首次提議公寓所有權應有限期。在2022年底起草《住房法》（修訂案）過程中，建設部亦曾把「公寓所有權期限」列入。該期限是依據經審核設計文件中所載之工程項目來確定，並自工程通過驗收並投入使用之日起算。但國會常委會認為，這為敏感議題，對社會影響重大，且各方意見尚未達成共識。因此，在2023年4月份，建設部採納國會常委會的意見，並建議政府不要對公寓所有權設有期限。

胡志明市房地產協會（HoREA）主席Le Hoang Chau先生對此表示，支持建設部在擬定《住房法》修正草案時經聽取各方意見後刪除上述內容。他表示，將公寓所有權期限與建築物使用年限掛鉤，可能會讓民眾「產生不安心理」，同時也無法確保與現有相關法律的穩定性與一致性。

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根據胡志明市建設廳（Sở Xây dựng TPHCM）今(2026)年6月10日所公布的胡志明市房地產市場報告，今年第1季該市房地產經營活動增長5.22%，佔地區生產總值（GRDP）的3.1%，並為全市GRDP增長貢獻約2.1%。這一結果顯示，胡志明市房地產市場已呈現復甦跡象。

今年前5月，房地產業總營業額估計達126.7萬億越盾，較去年同期增長8%。今年前4月的房地產投資與經營活動的信貸餘額超過534萬億越盾，佔胡志明市房地產信貸餘額總額的34.6%，較去年同期增長逾40%。

胡志明市自今年4月初至5月26日止，獲批的新建案投資案共3個。累計今年前5月，胡志明市政府已批准11個住宅及都市區開發項目的投資，較去年同期增加5個項目，總規模約434.36公頃，總投資額超過1,187,860億越盾。其中最引人注目的是「平貴-青多」（Bình Quới – Thanh Đa）新都市區開發計畫，該計畫佔地超過423.6公頃，總投資額約為987,100億越盾(相當於37億美元)。

但值得注意的是，新的房屋供給繼續偏向高檔住宅市場，高檔住宅多達14,637單位，佔市場新建案銷售中物件近90%，而中等價位住宅僅有1,691戶且沒有1戶平價住宅，導致整體市場出現「結構性失衡」!

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根據越南瀏覽量最高的房地產網站Batdongsan的數據，今(2026)年第一季針對胡志明市和河內地塊（đất nền）的搜尋流量比去年底分別下降23%與5%。而在北部地區的北寧(Bắc Ninh)、興安(Hưng Yên)以及海防(Hải Phòng) 等市場的搜尋流量降幅則普遍為12%–15%。而在南部地區，最近才併入胡志明市，原平陽省的地塊搜尋流量下降超過 22%，原巴地-頭頓省的地塊搜尋流量下降15%。屬「熱門地區」的西寧省和同奈省等的地塊搜尋流量分別下降了2%和8%。顯示大眾對於「地塊」的關注度下降。儘管如此，但中部多個省市大眾對於「地塊」的關注度卻逆勢上升約10%至28%。

根據 DKRA Consulting的報告，今年第一季胡志明市及周邊省份共有94個地塊項目開售，提供一級市場近7,500筆地塊，但實際僅成交約224筆，吸收率僅約3%，較前一季減少50%。顯示不僅需求轉弱，市場流動性也處於極低水準。且大多數新成交主要集中在西寧等地區（原屬隆安），這些區域仍具備土地供應充足且價格相對親民的優勢。而相較之下，過去的熱門地區如同奈和胡志明市則市場買氣低迷，投資者對於地塊的關注明顯熱度下降。

實際交易情況也清楚反映出市場買氣低迷，在西寧，一個規模達數百地塊的項目自2025年年中開售以來，至今僅成功銷售約40%；不少地塊在成交後短短幾個月內，便已掛出「轉售」尋找新買家的訊息。同時，部分房地產仲介門市的交易氛圍明顯轉冷，到門市詢問的客戶數量較過去大幅減少，顯示市場觀望情緒濃厚、流動性持續疲弱。

觀察發現不少其他項目的銷售表現甚至更為疲弱。儘管開發商持續推出各類優惠措施，如補貼利率、延長付款進度、贈送建築配套等，成交情況仍未見明顯改善，最終不得不暫停銷售。

據當地房仲機構表示，地塊市場的流動性正呈現全面下滑。部分規劃完善、基礎設施成熟的項目，吸收率仍可達30%–40%；但多數中小型項目的吸收率僅約15%–20%，顯示市場資金明顯偏好品質較高、風險較低的產品，而整體成交動能仍然疲弱。 

專家認為，地塊市場買氣低迷的原因除了投資資金流動受阻之外，利率壓力上升以及近期的信貸管控收緊，也使投資者轉趨謹慎，進一步抑制了市場的交易意願與活躍度。另據Batdongsan房地產網站高級業務經理Đỗ Thị Ngọc Ánh女士表示，目前市場資金更傾向流向具備實際使用價值、且對經濟波動具備較強抗壓能力的產品。而地塊相比之下帶有較重的投機屬性，在宏觀環境不利時更容易受到影響，資金配置意願明顯下降。

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根據萊坊越南（Knight Frank Vietnam）的報告，合併後的胡志明市今(2026)年第一季約有1,580套公寓成交，吸收率約為當季一級市場供應量的36%，較前一季大幅下降近66%(當時市場的公寓成交約4,600套，吸收率為 47%)。

萊坊越南市場研究部副理Son Hoang表示，胡志明市在上一季新開賣公寓約4,000套，較前一季大幅下降87%，其中市中心僅有800多套。由於符合開賣法規的建案數量有限，導致市場供應呈現零星釋出的情形，許多開發商因此傾向於維持高售價，即使銷售速度放緩，也不願降價，以維持利潤空間。

此外，房地產集團DKRA（DKRA Group）的研究也顯示，胡志明市房地產市場的流動性在農曆新年之後開始出現放緩跡象，吸收率較前一季下降約50%至60%。DKRA集團主管Vo Hong Thang表示，從農曆年至今，市場上的主力商品公寓與聯排住宅的購買力，僅相當於去年底的20%–30%。

而來自JLL越南(JLL Việt Nam) 的數據亦顯示出類似趨勢。其中，第一季高端公寓成交量較前一季下降約 16.6%，而新增供應量更大幅下滑逾26%。

據研究機構指出，市場流動性降溫的原因，除了新房供應大幅減少之外，房貸利率上升亦是使買方轉趨保守、不願積極入市的重要因素。

分析人士普遍認為，胡志明市房地產市場正進入調整階段：在流動性走弱的同時，房價仍受到成本上升與供應稀缺的支撐而面臨上行壓力。「價格上升、成交放緩」的趨勢預計在短期內仍將持續，直到利率、法規環境及供應端出現更明顯的改善與轉變為止。

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據專家指出，當前租賃市場最大的矛盾，在於購屋價格與租金之間的差距日益擴大。胡志明市一家不動產租賃仲介公司的負責人Tran Hoang MInh先生表示，前幾年，一間約20億越盾的公寓，每月租金可達800萬越盾，年租金報酬率仍可達4–5%。但如今，轉手價格已上漲至30–35億越盾，而租金卻幾乎沒有相應增加。並指出：「房價漲幅已遠遠超前於租客的收入水準，導致租賃報酬率被大幅侵蝕。」

來自提供房屋買賣租賃情報的不動產專屬網站Batdongsan.com數據顯示，胡志明市公寓的租賃報酬率已明顯下滑，從今年第1季的3.1%降至第3季 只剩2.2%。在新冠疫情爆發之前，報酬率普遍維持在每年6–8%；到2023年已降至約4.5%，並在2024年持續下滑至接近3.6%。

越南不動產仲介協會（VARS）亦指出，目前胡志明市與河內的公寓租賃報酬率普遍低於2%，比銀行定期存款利率還低。Savills 則評估，現階段公寓的租賃報酬率僅約2%–2,5%，為多年來的最低水準。

而不動產專屬網站Batdongsan.com南部區域經理Dinh Minh Tuan則進一步指出，胡志明市的租賃報酬率已連續4年下滑，原因在於房屋售價快速上漲，而租金漲幅卻跟不上。此外，政府加強對短期出租（如 Airbnb）的管理，也明顯影響了屋主的現金流。

Dinh Minh Tuan經理表示:「如果投資公寓僅以出租為目的，投資人將面臨不少困難，因為獲得的收益無法與為取得該資產所投入的成本相匹配。」。

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